Dans le cadre d’une location commerciale, il est fréquent que le locataire souhaite transférer son bail à un tiers. Cette opération nécessite l’accord écrit préalable du bailleur.
Le principe : l’accord écrit du bailleur
Le locataire d’un local commercial peut transférer son contrat de bail à une autre personne, à la condition sine qua non d’obtenir le consentement écrit du bailleur. Ce dernier ne peut toutefois refuser son accord qu’en présence de justes motifs.
Quels sont les justes motifs de refus ?
La loi ne dresse pas de liste exhaustive, mais voici quelques situations dans lesquelles le bailleur pourrait légitimement refuser un transfert :
- Repreneur est insolvable.
- Existence d’une rivalité commerciale ou d’une inimitié personnelle avec le bailleur
- Risque de nuisances pour les autres locataires
- Montant de la remise de commerce excessif, compromettant ainsi la solvabilité future du repreneur
- Le repreneur a une mauvaise réputation ou une moralité douteuse
- Le repreneur souhaite exercer une activité illicite ou contraire aux bonnes mœurs
- Le repreneur ne dispose pas des autorisations administratives requises pour l’exploitation des locaux
Que se passe-t-il si le bailleur ne répond pas à la demande du locataire ?
Le consentement du bailleur étant une condition essentielle au transfert, son silence équivaut à un refus. En l’absence de réponse, le locataire devra saisir la commission de conciliation. Cette étape et obligatoire avant toute action judiciaire visant à obtenir l’autorisation de transfert.
Quel risque encourt le bailleur qui ne répond pas ?
Le locataire devra saisir la commission de conciliation avant de pouvoir procéder au transfert de bail.
Que peut faire le bailleur en cas de transfert non autorisé ?
Si le locataire procède au transfert sans l’accord requis, le bailleur est en droit de :
- Mettre en demeure le locataire transférant de réintégrer les lieux.
- En cas d’échec, résilier le bail de manière anticipée selon l’art. 257f al. 3CO
Quels sont les effets juridiques du transfert ?
Le repreneur devient partie au contrat et reprend intégralement les droits et obligations du locataire initial.
Faut-il établir un nouvel état des lieux lors du transfert ?
Légalement, ce n’est pas obligatoire. Toutefois, par souci de clarté et de transparence, il est recommandé de faire contresigner l’état des lieux d’entrée existant par le repreneur. Cet état des lieux devient ainsi une annexe à l’avenant de transfert signé par toutes les parties.
Important : le bénéficiaire du transfert répond également à l’égard du bailleur des dommages et déprédations que son prédécesseur aurait causé à la chose louée le repreneur reste seul responsable des éventuelles dégradations existantes à la date du transfert.
Qu’en est-il de la garantie de loyer ?
Le bénéficiaire du transfert devra constituer une nouvelle garantie bancaire dans les mêmes conditions que le locataire précédent, conformément aux dispositions du contrat initial.
Il est conseillé au bailleur de conditionner son accord au transfert à la remise effective de cette garantie.
La responsabilité solidaire du locataire initial
Selon l’art. 263 CO, le locataire transférant reste solidairement responsable avec le repreneur pour toutes les obligations contractuelles pendant une durée maximale de deux ans après le transfert. Cette solidarité doit être expressément mentionnée dans l’avenant de transfert. Les parties peuvent toutefois convenir d’y renoncer contractuellement.
Le transfert de bail commercial est une procédure courante mais délicate, qui nécessite une parfaite maîtrise des règles juridiques. Pour sécuriser vos intérêts, il est vivement recommandé de formaliser chaque étape par écrit, et d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier si nécessaire.
A la CIV, notre expertise en immobilier vous aide à naviguer ces situations complexes.