En tant que propriétaire, il est possible de convenir d’une augmentation de loyer avec un locataire, à condition que cette modification soit réalisée dans le respect des bases légales et des droits du locataire. Voici les points essentiels à considérer pour garantir la validité d’une telle démarche.
Que dit la loi ?
Les augmentations de loyer unilatérales imposées par le bailleur doivent respecter des exigences de forme strictes, notamment l’utilisation de la formule officielle prévue par l’article 269d CO en lien avec l’article 19 OBLF. Cependant, ces exigences ne s’appliquent pas si l’augmentation de loyer résulte d’un accord consensuel entre les parties (art. 1 ss et 18 CO).
Comment procéder en tant que bailleur ?
- S’assurer du caractère consensuel de l’accord
- L’augmentation de loyer doit être librement acceptée par le locataire, sans pression ni menace de résiliation.
- Le locataire doit être pleinement informé de ses droits, notamment de la possibilité de contester une augmentation unilatérale.
- Il est important de documenter les discussions et de s’assurer que le locataire a donné son consentement en toute connaissance de cause.
- Rédiger un contrat clair et précis
- Préparez un nouveau contrat de bail ou un avenant au contrat existant, précisant clairement les nouvelles conditions, y compris le montant du loyer révisé.
- Incluez une clause indiquant que l’augmentation de loyer a été librement acceptée par le locataire, en pleine connaissance de ses droits.
- Cette transparence est essentielle pour éviter toute contestation ultérieure.
- Prendre en compte le profil du locataire
- Si le locataire est une entreprise ou un professionnel (par exemple, un commerce ou une étude d’avocats), il est présumé être mieux informé et capable de négocier. Dans ce cas, le risque de contestation est réduit, car ces locataires sont considérés comme expérimentés dans les affaires commerciales.
- Pour un locataire non professionnel, il est encore plus important de démontrer que l’accord a été conclu sans pression et avec une information complète sur ses droits.
- Anticiper les éventuels différends
- En cas de litige, le Tribunal fédéral a jugé que le locataire ne peut pas invoquer l’absence de formule officielle s’il a librement accepté l’augmentation de loyer et qu’il n’y a pas eu d’abus de droit (art. 2 al. 2 CC).
- Toutefois, pour éviter tout malentendu, il est recommandé de conserver une trace écrite des échanges et de l’accord.
Points spécifiques pour les locataires commerciaux
- Les locataires commerciaux, comme des entreprises ou des études d’avocats, sont généralement considérés comme mieux équipés pour négocier et comprendre les implications d’une augmentation de loyer.
- Dans ces cas, il est encore plus facile de justifier une augmentation consensuelle, à condition que les documents contractuels soient bien rédigés.
Votre rôle en tant que bailleur : transparence et rigueur
Une augmentation de loyer consensuelle est tout à fait possible, mais elle doit être réalisée avec soin pour éviter toute contestation. Assurez-vous que le locataire est informé de ses droits, que l’accord est librement consenti et que les documents contractuels sont clairs et précis. En cas de doute, il est toujours utile de consulter un expert juridique pour garantir la conformité de la démarche. Une approche transparente et rigoureuse vous permettra de sécuriser l’accord tout en maintenant une relation de confiance avec votre locataire.
Texte tiré d’un cas concret présenté lors du 19ème séminaire juridique 2025 en partenariat avec l’USPI et la CIV.