Résiliation anticipée, responsabilités de l’administrateur, attentes des copropriétaires ou encore rénovations énergétiques : les experts aborderont ces enjeux sous un angle pratique et juridique.

Un événement ouvert à tous, membres ou non de la CIV : inscription obligatoire avant le 30 octobre.

Jeudi 5 novembre 2026, de 13h30 à 17h30 à l’Hôtel Vatel – Centre du Parc, Martigny
Programme détaillé et inscriptions

L’article 20ème séminaire juridique USPI Valais et CIV est apparu en premier sur CIV.

Que dit la loi ?

Selon l’article 264 al. 1 CO, un locataire qui restitue un bien de manière anticipée reste tenu par ses obligations contractuelles, sauf s’il propose un locataire de remplacement. Ce dernier doit être :

• Solvable : capable de payer le loyer.
• De bonne moralité : sans antécédents problématiques.
• Acceptable pour le bailleur : le bailleur ne doit pas pouvoir refuser le candidat de manière déraisonnable.
• Disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions : le nouveau locataire doit accepter les termes du contrat existant.

Cependant, si le locataire ne propose pas de successeur ou tarde à agir, le bailleur a l’obligation de limiter son dommage en entreprenant des démarches raisonnables pour relouer le bien (art. 264 al. 3 let. b CO).

Comment agir en tant que bailleur ?

Rappeler les obligations du locataire

• Informez le locataire, par écrit, qu’il est de sa responsabilité de trouver un successeur solvable et acceptable pour reprendre le bail aux mêmes conditions.
• Fixez un délai raisonnable pour qu’il vous soumette des candidatures. Cette sommation écrite est importante pour démontrer que vous avez agi de manière proactive.

Évaluer la situation actuelle

• Si le locataire n’a pas proposé de successeur dans le délai imparti ou si ses démarches semblent insuffisantes, vous pouvez entreprendre des actions pour relouer le bien.
• Toutefois, il est essentiel de ne pas inverser les rôles : la responsabilité première de trouver un successeur incombe au locataire.

Entreprendre des démarches pour relouer le bien

• Publiez des annonces sur plusieurs plateformes en ligne, dans des journaux locaux ou via des agences immobilières.
• Organisez des visites pour les candidats potentiels et évaluez leur solvabilité et leur moralité.
• Documentez toutes vos démarches (copies des annonces, échanges avec les candidats, etc.) pour prouver que vous avez rempli votre obligation de limiter le dommage.

Gérer les implications financières

• Tant qu’un nouveau locataire n’a pas été trouvé, le locataire initial reste tenu de payer le loyer jusqu’à l’échéance contractuelle ou jusqu’à ce qu’un successeur prenne le relais.
• Si vous parvenez à relouer le bien à des conditions similaires avant l’échéance, le locataire initial est libéré de ses obligations à partir de la date de relocation.

Anticiper les litiges

• Si le locataire conteste ses obligations ou refuse de payer, vous pouvez engager une procédure pour réclamer les loyers dus.
• Assurez-vous d’avoir des preuves solides de vos démarches pour relouer le bien et de la non-coopération du locataire.

Votre rôle en tant que bailleur : proactivité et rigueur

Bien que la responsabilité de trouver un successeur incombe au locataire, le bailleur doit agir de manière proactive pour limiter son dommage si le locataire ne remplit pas ses obligations. Une communication claire, des démarches documentées et une gestion rigoureuse de la situation vous permettront de protéger vos intérêts tout en respectant les bases légales. Si vous avez des doutes ou des questions, il est conseillé de consulter un expert juridique pour vous accompagner dans cette démarche.

En tant que membre de la CIV, vous bénéficierez d’autres conseils exclusifs pour la gestion locative et d’outils pratiques pour simplifier vos démarches.
👉 Inscrivez-vous à la CIV.

Texte tiré d’un cas concret présenté lors 19ème séminaire du séminaire juridique en partenariat avec l’USPI et la CIV.

L’article Restitution anticipée : comment agir en tant que bailleur ? est apparu en premier sur CIV.

La journée a débuté par une visite exclusive des coulisses de la Foire du Valais à Martigny. Nos membres ont pu découvrir l’envers du décor de ce rendez-vous incontournable du canton : l’organisation, la logistique et le travail considérable nécessaires pour accueillir chaque année des milliers d’exposants et de visiteurs.

La rencontre s’est ensuite poursuivie autour d’un repas à la Maison de la Petite Arvine à Fully. Dans ce cadre chaleureux, les participants ont pu partager un moment d’échange et renforcer les liens qui font la force de notre association.

Nous remercions chaleureusement la Foire du Valais pour son accueil et sa disponibilité, ainsi que l’équipe de la Maison de la Petite Arvine pour la qualité de son service. Un grand merci également à l’ensemble des participants pour leur présence et leur bonne humeur, qui ont contribué au succès de cette journée.

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Que dit la loi ?

Selon l’article 257d CO en lien avec l’article 99 CO, un locataire qui provoque la résiliation anticipée d’un bail est tenu d’indemniser le bailleur pour le préjudice causé. Cela inclut les loyers non perçus entre la fin prématurée du bail et la date à laquelle le bien aurait pu être reloué de manière raisonnable. Toutefois, le bailleur a l’obligation de limiter son dommage en entreprenant des démarches actives pour relouer le bien.

Comment agir en tant que bailleur ?

Évaluer les efforts de relocation

• Si le bien n’a pas encore été reloué, il est essentiel d’évaluer si les démarches entreprises pour trouver un nouveau locataire sont suffisantes.
• Publier une seule annonce par mois sur un site Internet est généralement insuffisant pour satisfaire à l’obligation de limiter le dommage. Le Tribunal fédéral a confirmé que des efforts insuffisants peuvent entraîner une réduction, voire une suppression, des dommages-intérêts réclamés.

Renforcer les démarches de relocation

• Multipliez les canaux de diffusion : publiez des annonces sur plusieurs plateformes en ligne, dans des journaux locaux et spécialisés, et contactez des agences immobilières.
• Mettez en avant les atouts du bien (emplacement, surface, équipements) pour attirer des locataires potentiels.
• Organisez des visites régulières et soyez réactif aux demandes d’information.
• Si nécessaire, ajustez le loyer demandé pour le rendre compétitif par rapport au marché local.

Calculer les dommages-intérêts

• Vous pouvez réclamer les loyers non perçus entre la fin prématurée du bail et la date à laquelle le bien aurait pu être reloué de manière raisonnable.
• La période maximale pour laquelle des dommages-intérêts peuvent être réclamés est la durée restante du bail initial, jusqu’à son échéance contractuelle.
• Toutefois, si vos propres actions (ou inactions) ont contribué à prolonger la vacance du bien, le juge peut réduire les dommages-intérêts en vertu de l’article 44 al. 1 CO.

Documenter vos démarches

• Conservez une trace écrite de toutes les actions entreprises pour relouer le bien : copies des annonces, échanges avec des agences, preuves des visites organisées, etc.
• Cette documentation sera essentielle pour démontrer que vous avez rempli votre obligation de limiter le dommage en cas de litige.

Anticiper les implications juridiques

• Si vous souhaitez réclamer des dommages-intérêts à l’ancien locataire, préparez un dossier solide incluant le contrat de bail, la preuve de la résiliation, les loyers impayés, et les démarches de relocation.
• En cas de désaccord, il est conseillé de consulter un expert juridique pour évaluer vos chances de succès et éviter des frais inutiles.

Votre rôle en tant que bailleur : diligence et proactivité

Pour maximiser vos chances de récupérer les loyers non perçus après une résiliation anticipée, il est crucial de démontrer que vous avez fait tout ce qui était raisonnablement possible pour relouer le bien. Une approche proactive et bien documentée vous permettra de limiter les pertes financières tout en respectant vos obligations légales. Si vous avez des doutes sur vos démarches ou vos droits, n’hésitez pas à consulter un professionnel pour vous accompagner dans cette procédure.

En tant que membre de la CIV, vous bénéficierez d’autres conseils exclusifs pour la gestion locative et d’outils pratiques pour simplifier vos démarches.
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Texte tiré d’un cas concret présenté lors du 19ème séminaire juridique 2025 en partenariat avec l’USPI et la CIV.

L’article Propriétaire : que faire si votre locataire ne paie plus son loyer ? est apparu en premier sur CIV.

Que dit la loi ?

Les augmentations de loyer unilatérales imposées par le bailleur doivent respecter des exigences de forme strictes, notamment l’utilisation de la formule officielle prévue par l’article 269d CO en lien avec l’article 19 OBLF. Cependant, ces exigences ne s’appliquent pas si l’augmentation de loyer résulte d’un accord consensuel entre les parties (art. 1 ss et 18 CO).

Comment procéder à une augmentation de loyer consensuelle ?

• S’assurer du caractère consensuel de l’accord
  • L’augmentation de loyer doit être librement acceptée par le locataire, sans pression ni menace de résiliation.
  • Le locataire doit être pleinement informé de ses droits, notamment de la possibilité de contester une augmentation unilatérale.
  • Il est important de documenter les discussions et de s’assurer que le locataire a donné son consentement en toute connaissance de cause.
• Rédiger un contrat clair et précis
  • Préparez un nouveau contrat de bail ou un avenant au contrat existant, précisant clairement les nouvelles conditions, y compris le montant du loyer révisé.
  • Incluez une clause indiquant que l’augmentation de loyer a été librement acceptée par le locataire, en pleine connaissance de ses droits.
  • Cette transparence est essentielle pour éviter toute contestation ultérieure.
• Prendre en compte le profil du locataire
  • Si le locataire est une entreprise ou un professionnel (par exemple, un commerce ou une étude d’avocats), il est présumé être mieux informé et capable de négocier. Dans ce cas, le risque de contestation est réduit, car ces locataires sont considérés comme expérimentés dans les affaires commerciales.
  • Pour un locataire non professionnel, il est encore plus important de démontrer que l’accord a été conclu sans pression et avec une information complète sur ses droits.
• Anticiper les éventuels différends
  • En cas de litige, le Tribunal fédéral a jugé que le locataire ne peut pas invoquer l’absence de formule officielle s’il a librement accepté l’augmentation de loyer et qu’il n’y a pas eu d’abus de droit (art. 2 al. 2 CC).
  • Toutefois, pour éviter tout malentendu, il est recommandé de conserver une trace écrite des échanges et de l’accord écrit.

Points spécifiques pour les locataires commerciaux

• Les locataires commerciaux, comme des entreprises ou des études d’avocats, sont généralement considérés comme mieux équipés pour négocier et comprendre les implications d’une augmentation de loyer.
• Dans ces cas, il est encore plus facile de justifier une augmentation consensuelle, à condition que les documents contractuels soient bien rédigés.

Votre rôle en tant que bailleur : transparence et rigueur

Une augmentation de loyer consensuelle est tout à fait possible, mais elle doit être réalisée avec soin pour éviter toute contestation. Assurez-vous que le locataire est informé de ses droits, que l’accord est librement consenti et que les documents contractuels sont clairs et précis. En cas de doute, il est toujours utile de consulter un expert juridique pour garantir la conformité de la démarche. Une approche transparente et rigoureuse vous permettra de sécuriser l’accord tout en maintenant une relation de confiance avec votre locataire.

Pour plus d’informations et de conseils, adhérez à la Chambre Immobilière Valais. 

Texte tiré d’un cas concret présenté lors du 19ème séminaire juridique 2025 en partenariat avec l’USPI et la CIV.

L’article Propriétaire : comment augmenter un loyer avec l’accord de votre locataire ? est apparu en premier sur CIV.

Que dit la loi ?

Si un contrat de bail a été conclu sur la base d’une tromperie ou d’un dol (art. 28 al. 1 CO), il est possible de demander son annulation. Cela reste valable même si le locataire paie régulièrement son loyer, car la tromperie porte sur un élément déterminant ayant influencé la décision de conclure le contrat.

Comment procéder à l’invalidation d’un contrat de bail ?

• Évaluer la situation: Si vous avez expressément demandé des documents pour évaluer la solvabilité du locataire (comme une attestation récente de l’Office des poursuites) et que celui-ci a délibérément fourni de fausses informations ou dissimulé des poursuites importantes, cela constitue une tromperie. La solvabilité étant un critère essentiel pour la conclusion du bail, cette situation peut être qualifiée de dol.
• Agir dans les délais légaux: 
  Le contrat de bail est annulable, mais vous devez agir rapidement. Selon l’article 31 CO, la demande d’invalidation doit être faite dans un délai d’un an à compter du moment où vous avez découvert la tromperie. Passé ce délai, le contrat ne pourra plus être annulé pour ce motif.
• Entamer une procédure d’invalidation:
  • Adressez une notification écrite au locataire pour lui signifier votre intention de demander l’invalidation du contrat en raison du dol.
  • Si le locataire ne coopère pas ou conteste, vous devrez saisir l’autorité compétente (par exemple, l’autorité de conciliation ou le tribunal) pour faire valoir vos droits.
• Préparer les preuves : Rassemblez tous les éléments démontrant la tromperie, comme :
  • Les documents fournis par le locataire (formulaire de demande de location, attestation de l’Office des poursuites, etc.).
  • Les preuves que ces documents contiennent des informations fausses ou incomplètes.
  • Toute correspondance ou échange qui montre que la solvabilité était un critère déterminant pour vous.
• Considérer les implications pratiques: Bien que le contrat soit annulable, réfléchissez aux conséquences pratiques de cette démarche. Si le locataire paie régulièrement son loyer et ne cause pas de problèmes, il peut être plus simple de maintenir le bail en place. Cependant, si vous estimez que la relation de confiance est irrémédiablement rompue, l’invalidation peut être la meilleure solution.

Votre rôle en tant que bailleur : agir avec diligence et dans le respect des délais

En cas de tromperie avérée, vous avez le droit de demander l’invalidation du contrat de bail. Cependant, il est crucial d’agir rapidement et de rassembler toutes les preuves nécessaires pour appuyer votre démarche. Une gestion proactive et rigoureuse de la situation vous permettra de protéger vos intérêts tout en respectant les bases légales. Si vous avez des doutes ou des questions, il est recommandé de consulter un expert juridique pour vous accompagner dans cette procédure.

Pour plus d’informations et de conseils, adhérez à la Chambre Immobilière Valais. 

Texte tiré d’un cas concret présenté lors du 19ème séminaire juridique 2025 en partenariat avec l’USPI et la CIV.

L’article Propriétaire : votre locataire a menti sur son dossier, pouvez-vous annuler le bail ? est apparu en premier sur CIV.

Que dit la loi ?

Il est permis de faire supporter aux locataires les frais accessoires effectifs, à condition que cela soit clairement indiqué et justifié dans une notification officielle. Toutefois, si les loyers n’ont pas été adaptés depuis longtemps, il est important de vérifier si une révision du loyer est nécessaire avant d’introduire ces frais.

Comment procéder à l’introduction des frais accessoires ?

• Évaluer la situation actuelle des loyers: Si les loyers n’ont pas été ajustés depuis plusieurs années, il est probable qu’ils ne reflètent plus les conditions actuelles du marché ou le taux hypothécaire de référence. Avant d’introduire les frais accessoires, il peut être judicieux de procéder à une légère adaptation des loyers pour aligner les paramètres contractuels sur les normes actuelles.
• Notifier une adaptation des loyers:
  • Si une révision des loyers est nécessaire, utilisez une formule officielle pour notifier une hausse modérée, par exemple en justifiant l’adaptation par les loyers du quartier ou par l’évolution du taux hypothécaire de référence.
  • Une hausse modérée est souvent bien acceptée par les locataires et permet de mettre à jour les paramètres contractuels sans générer de contestations.

Introduire les frais accessoires

• Une fois les loyers ajustés, vous pouvez notifier l’introduction des frais accessoires. Pour ce faire :
  • Utilisez une formule officielle de nouvelles prétentions.
  • Indiquez clairement les postes concernés (eau chaude, chauffage, taxe d’épuration) et leur coût annuel moyen.
  • Réduisez le loyer net d’un montant équivalent à la somme des moyennes annuelles des frais accessoires. Cela garantit que les locataires ne paient pas deux fois pour les mêmes charges locatives.
• Communiquer avec les locataires: Expliquez aux locataires les raisons de ces modifications, notamment la volonté de facturer les frais effectifs pour une meilleure transparence. Une communication claire et respectueuse peut aider à éviter les incompréhensions et les contestations.
• Anticiper les implications financières: Avant d’introduire les frais accessoires, évaluez si cette démarche est réellement avantageuse. Si les loyers actuels sont déjà bas et doivent être réduits pour introduire les frais accessoires, cette modification pourrait ne pas être financièrement intéressante pour vous en tant que bailleur.

Votre rôle en tant que bailleur : transparence et stratégie

L’introduction des frais accessoires est une démarche légale et possible, mais elle doit être réalisée avec soin. En ajustant d’abord les loyers pour refléter les conditions actuelles, vous mettez à jour les paramètres contractuels et facilitez l’introduction des frais accessoires. Une communication claire et une approche progressive permettent de maintenir de bonnes relations avec les locataires tout en protégeant vos intérêts en tant que propriétaire.

Pour plus d’informations et de conseils, adhérez à la Chambre Immobilière Valais. 

Texte tiré d’un cas concret présenté lors du 19ème séminaire juridique 2025 en partenariat avec l’USPI et la CIV.

L’article Propriétaire : comment introduire des frais accessoires dans un bail existant ? est apparu en premier sur CIV.

Que dit la loi ?

Selon le Code des obligations (art. 257f CO), une résiliation pour violation grave des obligations du locataire doit être justifiée par des faits sérieux, comme des comportements répétés et graves perturbant la jouissance paisible des lieux ou des manquements importants au contrat. De plus, l’article 271a CO interdit les congés abusifs, notamment ceux donnés en représailles à une demande légitime du locataire, comme une réduction de loyer.

Comment procéder à une résiliation de bail valable ?

• Évaluer la validité du congé:
  • Si la résiliation est motivée par des conflits personnels (par exemple, des disputes avec la concierge ou des comportements mineurs comme laisser des chaussures dans les parties communes), ces motifs ne sont généralement pas suffisants pour justifier un congé pour violation grave des obligations du locataire.
  • Si le congé est donné après une demande de réduction de loyer ou un autre différend, il pourrait être perçu comme un congé de représailles, ce qui est interdit par la loi.
• Respecter les formes légales :Assurez-vous que la résiliation a été effectuée conformément aux exigences légales :
  • Utilisation de la formule officielle de résiliation.
  • Respect du délai de préavis et de l’échéance contractuelle.
  • Envoi séparé des avis de résiliation à chaque locataire, si le bail est signé par plusieurs personnes.
• Anticiper une contestation: Les locataires peuvent contester la résiliation dans le délai légal (30 jours après réception du congé). Si le congé est contesté, il reviendra à l’autorité de conciliation ou au tribunal de décider de sa validité. En cas de doute sur la légitimité du congé, il est préférable de consulter un expert juridique avant d’engager une procédure.
• Éviter les congés abusifs: Si la résiliation est perçue comme une réaction à une demande légitime des locataires (par exemple, une réduction de loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire), elle pourrait être annulée par les autorités compétentes. Il est important de démontrer que le congé est motivé par des raisons objectives et non par des différends personnels ou des représailles.
• Maintenir une communication professionnelle: Même en cas de tensions avec les locataires, il est essentiel de maintenir une communication respectueuse et professionnelle. Cela peut aider à désamorcer les conflits et à éviter des contestations inutiles.

Votre rôle en tant que bailleur : agir dans le respect des règles

En tant que bailleur, il est crucial de respecter les bases légales et d’agir de manière objective et équitable. Une résiliation de bail doit toujours être justifiée par des motifs valables et conformes à la loi. En cas de doute, il est recommandé de consulter un professionnel pour éviter des litiges coûteux et préserver une relation locative harmonieuse.

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Que dit la loi ?

La présence de punaises de lit dans un appartement constitue un défaut du logement. En tant que bailleur, il est de votre responsabilité de remédier à ce défaut en procédant à la désinfection professionnelle du bien. Cependant, il est généralement très difficile, voire impossible, de prouver que l’apparition des punaises de lit est imputable au locataire. Par conséquent, la charge de la désinfection incombe au bailleur.

Obligation du bailleur : réactivité et gestion rigoureuse

En tant que bailleur, il est essentiel d’agir rapidement et de manière professionnelle face à une infestation de punaises de lit. Bien que vous soyez responsable de la désinfection et de l’octroi d’une réduction de loyer, vous n’êtes pas tenu de couvrir des frais excessifs ou injustifiés. Une gestion proactive et une communication claire avec le locataire permettent de limiter les tensions et de garantir une résolution équitable de la situation.

Accédez à l’article complet pour découvrir comment agir face à la présence de punaises de lit : rendez-vous dans votre espace membre.

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Que dit la loi ?

Les nuisances sonores provenant de l’environnement extérieur, lorsqu’elles sont prévisibles et liées à des infrastructures existantes avant la location, ne constituent généralement pas un défaut du logement. Les locataires sont censés prendre en compte ces éléments lors de la visite du bien et de la signature du bail.

Comment répondre aux nuisances sonores extérieures ?

• Rappeler le contexte environnemental : Expliquez que les infrastructures générant les nuisances sonores (comme une école ou une garderie) étaient déjà présentes avant la location. Lors de la visite du logement, le locataire a eu l’occasion de constater la proximité de ces installations et d’évaluer leur impact potentiel.
• Mettre en avant les caractéristiques du logement : Si le bâtiment est récent ou bien isolé, précisez que les équipements, comme les fenêtres isolantes, sont conçus pour réduire les bruits extérieurs. Les nuisances sonores ne devraient être perceptibles que lorsque les fenêtres sont ouvertes.
• Clarifier les règles concernant la consignation des loyers: Si un locataire décide de consigner son loyer en raison de nuisances sonores extérieures, rappelez que cette démarche n’est valable que si elle respecte les conditions légales. Par exemple, un loyer déjà échu ne peut pas être consigné. En cas de consignation non justifiée, vous pouvez saisir l’autorité de conciliation pour demander la déconsignation des loyers.
• Gérer les attentes du locataire: Expliquez que, en tant que bailleur, vous n’avez pas d’autorité sur les activités ou le fonctionnement des infrastructures publiques à proximité. Ces éléments relèvent de la compétence des autorités locales. Cependant, vous pouvez proposer des solutions pratiques pour améliorer le confort du locataire, comme l’installation de rideaux isolants ou des conseils pour optimiser l’utilisation des équipements du logement.
• Prévenir les litiges: Si le locataire persiste dans ses demandes, privilégiez une communication claire et respectueuse. Une médiation peut être envisagée pour clarifier la situation et éviter une escalade du conflit. Il est important de rappeler que les nuisances sonores extérieures, lorsqu’elles sont prévisibles et liées à l’environnement, ne justifient pas une réduction de loyer.

Votre rôle en tant que bailleur : fermeté et professionnalisme

En tant que bailleur, il est essentiel de protéger vos droits tout en restant à l’écoute des préoccupations de vos locataires. Les nuisances sonores extérieures, lorsqu’elles sont inhérentes à l’environnement du logement, ne constituent pas un défaut du bien loué. Une gestion proactive et une communication claire permettent de désamorcer les tensions et de maintenir une relation locative harmonieuse.

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