Que dit la loi ?

Selon le Code des obligations (art. 257f CO), une résiliation pour violation grave des obligations du locataire doit être justifiée par des faits sérieux, comme des comportements répétés et graves perturbant la jouissance paisible des lieux ou des manquements importants au contrat. De plus, l’article 271a CO interdit les congés abusifs, notamment ceux donnés en représailles à une demande légitime du locataire, comme une réduction de loyer.

Comment agir en tant que bailleur ?

• Évaluer la validité du congé:
  • Si la résiliation est motivée par des conflits personnels (par exemple, des disputes avec la concierge ou des comportements mineurs comme laisser des chaussures dans les parties communes), ces motifs ne sont généralement pas suffisants pour justifier un congé pour violation grave des obligations du locataire.
  • Si le congé est donné après une demande de réduction de loyer ou un autre différend, il pourrait être perçu comme un congé de représailles, ce qui est interdit par la loi.
• Respecter les formes légales :Assurez-vous que la résiliation a été effectuée conformément aux exigences légales :
  • Utilisation de la formule officielle de résiliation.
  • Respect du délai de préavis et de l’échéance contractuelle.
  • Envoi séparé des avis de résiliation à chaque locataire, si le bail est signé par plusieurs personnes.
• Anticiper une contestation: Les locataires peuvent contester la résiliation dans le délai légal (30 jours après réception du congé). Si le congé est contesté, il reviendra à l’autorité de conciliation ou au tribunal de décider de sa validité. En cas de doute sur la légitimité du congé, il est préférable de consulter un expert juridique avant d’engager une procédure.
• Éviter les congés abusifs: Si la résiliation est perçue comme une réaction à une demande légitime des locataires (par exemple, une réduction de loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire), elle pourrait être annulée par les autorités compétentes. Il est important de démontrer que le congé est motivé par des raisons objectives et non par des différends personnels ou des représailles.
• Maintenir une communication professionnelle: Même en cas de tensions avec les locataires, il est essentiel de maintenir une communication respectueuse et professionnelle. Cela peut aider à désamorcer les conflits et à éviter des contestations inutiles.

Votre rôle en tant que bailleur : agir dans le respect des règles

En tant que bailleur, il est crucial de respecter les bases légales et d’agir de manière objective et équitable. Une résiliation de bail doit toujours être justifiée par des motifs valables et conformes à la loi. En cas de doute, il est recommandé de consulter un professionnel pour éviter des litiges coûteux et préserver une relation locative harmonieuse.

Texte tiré d’un cas concret présenté lors du 19ème séminaire juridique 2025 en partenariat avec l’USPI et la CIV.

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Que dit la loi ?

La présence de punaises de lit dans un appartement constitue un défaut du logement. En tant que bailleur, il est de votre responsabilité de remédier à ce défaut en procédant à la désinfection du bien. Cependant, il est généralement très difficile, voire impossible, de prouver que l’apparition des punaises de lit est imputable au locataire. Par conséquent, la charge de la désinfection incombe au bailleur.

Votre rôle en tant que bailleur : réactivité et gestion rigoureuse

En tant que bailleur, il est essentiel d’agir rapidement et de manière professionnelle face à un problème de punaises de lit. Bien que vous soyez responsable de la désinfection et de l’octroi d’une réduction de loyer, vous n’êtes pas tenu de couvrir des frais excessifs ou injustifiés. Une gestion proactive et une communication claire avec le locataire permettent de limiter les tensions et de garantir une résolution équitable de la situation.

Accédez à l’article complet pour découvrir comment agir face à la présence de punaises de lit : rendez-vous dans votre espace membre.

En tant que membre de la CIV, vous bénéficierez d’autres conseils exclusifs pour la gestion locative et d’outils pratiques pour simplifier vos démarches.
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Texte tiré d’un cas concret présenté lors du 19ème séminaire juridique 2025 en partenariat avec l’USPI et la CIV.

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Que dit la loi ?

Les nuisances sonores provenant de l’environnement extérieur, lorsqu’elles sont prévisibles et liées à des infrastructures existantes avant la location, ne constituent généralement pas un défaut du logement. Les locataires sont censés prendre en compte ces éléments lors de la visite du bien et de la signature du bail.

Comment répondre en tant que bailleur ?

• Rappeler le contexte environnemental : Expliquez que les infrastructures générant les nuisances sonores (comme une école ou une garderie) étaient déjà présentes avant la location. Lors de la visite du logement, le locataire a eu l’occasion de constater la proximité de ces installations et d’évaluer leur impact potentiel.
• Mettre en avant les caractéristiques du logement : Si le bâtiment est récent ou bien isolé, précisez que les équipements, comme les fenêtres isolantes, sont conçus pour réduire les bruits extérieurs. Les nuisances sonores ne devraient être perceptibles que lorsque les fenêtres sont ouvertes.
• Clarifier les règles concernant la consignation des loyers: Si un locataire décide de consigner son loyer en raison de nuisances sonores extérieures, rappelez que cette démarche n’est valable que si elle respecte les conditions légales. Par exemple, un loyer déjà échu ne peut pas être consigné. En cas de consignation non justifiée, vous pouvez saisir l’autorité de conciliation pour demander la déconsignation des loyers.
• Gérer les attentes du locataire: Expliquez que, en tant que bailleur, vous n’avez pas d’autorité sur les activités ou le fonctionnement des infrastructures publiques à proximité. Ces éléments relèvent de la compétence des autorités locales. Cependant, vous pouvez proposer des solutions pratiques pour améliorer le confort du locataire, comme l’installation de rideaux isolants ou des conseils pour optimiser l’utilisation des équipements du logement.
• Prévenir les litiges: Si le locataire persiste dans ses demandes, privilégiez une communication claire et respectueuse. Une médiation peut être envisagée pour clarifier la situation et éviter une escalade du conflit. Il est important de rappeler que les nuisances sonores extérieures, lorsqu’elles sont prévisibles et liées à l’environnement, ne justifient pas une réduction de loyer.

Votre rôle en tant que bailleur : fermeté et professionnalisme

En tant que bailleur, il est essentiel de protéger vos droits tout en restant à l’écoute des préoccupations de vos locataires. Les nuisances sonores extérieures, lorsqu’elles sont inhérentes à l’environnement du logement, ne constituent pas un défaut du bien loué. Une gestion proactive et une communication claire permettent de désamorcer les tensions et de maintenir une relation locative harmonieuse.

Texte tiré d’un cas concret présenté lors du 19ème séminaire juridique 2025 en partenariat avec l’USPI et la CIV.

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Que dit la loi ?

Fumer dans un appartement est généralement considéré comme un usage normal d’une habitation. Cependant, lorsque les odeurs de fumée ou la présence de particules fines deviennent excessives, cela peut être qualifié de défaut du logement. Dans ce cas, le locataire est en droit de demander au bailleur-gérant de prendre des mesures pour remédier à la situation.

Votre rôle en tant que bailleur-gérant : un équilibre à trouver

En tant que bailleur-gérant, vous jouez un rôle clé dans la gestion de la qualité de vie au sein de votre immeuble. Une gestion proactive des conflits, une communication claire et des actions concrètes sont essentielles pour éviter des tensions prolongées ou des démarches juridiques coûteuses. La Chambre Immobilière du Valais est à vos côtés pour vous conseiller et vous accompagner dans ces situations délicates, afin de garantir un environnement locatif harmonieux et respectueux des droits de chacun.

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Cette étude fournit de précieuses informations aux acteurs économiques, aux professionnels de l’immobilier et au grand public. Elle permet de mesurer de manière scientifique et professionnelle l’évolution du marché, ses tendances et ses perspectives.

L’analyse du marché immobilier valaisan sera au cœur de notre conférence du 25 novembre 2025 et se déroulera à la salle NODA BCVS à Sion selon le programme suivant :

16h30: Accueil
17h00 :
Bienvenue et introduction –  Georges Tavernier, Directeur général BCVS
Présentation de l’Indicateur immobilier BCVS-CIV – Vincent Clapasson, Directeur de Wüest Partner
Questions-réponses du public
18h00 : Conclusion
Benjamin Roduit, Président de l’Association des propriétaires CIV
Apéritif

Programme et inscription.

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Le principe : l’accord écrit du bailleur

Le locataire d’un local commercial peut transférer son contrat de bail à une autre personne, à la condition sine qua non d’obtenir le consentement écrit du bailleur. Ce dernier ne peut toutefois refuser son accord qu’en présence de justes motifs.

Quels sont les justes motifs de refus ?

La loi ne dresse pas de liste exhaustive, mais voici quelques situations dans lesquelles le bailleur pourrait légitimement refuser un transfert :

• Repreneur est insolvable.
• Existence d’une rivalité commerciale ou d’une inimitié personnelle avec le bailleur
• Risque de nuisances pour les autres locataires
• Montant de la remise de commerce excessif, compromettant ainsi la solvabilité future du repreneur
• Le repreneur a une mauvaise réputation ou une moralité douteuse
• Le repreneur souhaite exercer une activité illicite ou contraire aux bonnes mœurs
• Le repreneur ne dispose pas des autorisations administratives requises pour l’exploitation des locaux

Que se passe-t-il si le bailleur ne répond pas à la demande du locataire ?

Le consentement du bailleur étant une condition essentielle au transfert, son silence équivaut à un refus. En l’absence de réponse, le locataire devra saisir la commission de conciliation. Cette étape et obligatoire avant toute action judiciaire visant à obtenir l’autorisation de transfert.

Quel risque encourt le bailleur qui ne répond pas ?

Le locataire devra saisir la commission de conciliation avant de pouvoir procéder au transfert de bail.

Que peut faire le bailleur en cas de transfert non autorisé ?

Si le locataire procède au transfert sans l’accord requis, le bailleur est en droit de :

• Mettre en demeure le locataire transférant de réintégrer les lieux.
• En cas d’échec, résilier le bail de manière anticipée selon l’art. 257f al. 3CO

Quels sont les effets juridiques du transfert ?

Le repreneur devient partie au contrat et reprend intégralement les droits et obligations du locataire initial.

Faut-il établir un nouvel état des lieux lors du transfert ?

Légalement, ce n’est pas obligatoire. Toutefois, par souci de clarté et de transparence, il est recommandé de faire contresigner l’état des lieux d’entrée existant par le repreneur. Cet état des lieux devient ainsi une annexe à l’avenant de transfert signé par toutes les parties.

Important : le bénéficiaire du transfert répond également à l’égard du bailleur des dommages et déprédations que son prédécesseur aurait causé à la chose louée le repreneur reste seul responsable des éventuelles dégradations existantes à la date du transfert.

Qu’en est-il de la garantie de loyer ?

Le bénéficiaire du transfert devra constituer une nouvelle garantie bancaire dans les mêmes conditions que le locataire précédent, conformément aux dispositions du contrat initial.
Il est conseillé au bailleur de conditionner son accord au transfert à la remise effective de cette garantie.

La responsabilité solidaire du locataire initial

Selon l’art. 263 CO, le locataire transférant reste solidairement responsable avec le repreneur pour toutes les obligations contractuelles pendant une durée maximale de deux ans après le transfert. Cette solidarité doit être expressément mentionnée dans l’avenant de transfert. Les parties peuvent toutefois convenir d’y renoncer contractuellement.

Le transfert de bail commercial est une procédure courante mais délicate, qui nécessite une parfaite maîtrise des règles juridiques. Pour sécuriser vos intérêts, il est vivement recommandé de formaliser chaque étape par écrit, et d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier si nécessaire.

A la CIV, notre expertise en immobilier vous aide à naviguer ces situations complexes.

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Nous tenons à remercier sincèrement l’ensemble des participants pour leur présence et leur engagement, qui ont grandement contribué à la réussite de cette rencontre.

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Selon le Code des obligations (art. 256 CO), le bailleur est tenu de remettre le logement dans un état approprié à l’usage convenu. Cela signifie notamment qu’à la prise des lieux, l’appartement doit être parfaitement propre pour permettre au locataire d’y vivre confortablement et sans inconfort immédiat.

Cependant, le terme “propre” peut prêter à interprétation. Le standard usuel implique un nettoyage minutieux de l’ensemble du bien loué et de ses installations incluant :

• Des sols lavés,
• Des salles de bains et cuisines dégraissées et désinfectées,
• Appareils électroménager (hotte de ventilation, four, vitrocéram) doivent être parfaitement propre
• Appareils sanitaires, robinetterie, murs en carrelage
• Filtre des ventilations de salle de bain et de hotte de cuisine doivent être remplacés si de besoin est
• Portes et boiseries des portes doivent être propre
• Des fenêtres et stores propres,
• Ainsi que l’élimination des déchets.
• Cette liste n’est pas exhaustive

Si le logement n’est pas propre lors de la remise, en tant que propriétaire vous risquez :

• Réclamations du locataire : Le locataire peut contester l’état du logement et demander que le nettoyage soit effectué à vos frais. Si les deux parties ne trouvent pas de terrain d’entente, le locataire peut également demander une réduction de loyer jusqu’à ce que la situation soit rectifiée.
• Coûts supplémentaires : Vous pourriez être amené à financer un nettoyage professionnel d’urgence, souvent plus onéreux que si cela avait été anticipé.
• Litiges potentiels : En cas de conflit persistant, le locataire peut porter l’affaire devant l’autorité de conciliation en matière de bail, occasionnant des démarches administratives et éventuellement des frais juridiques.

Pour éviter tout litige :

• Effectuez un état de sortie rigoureux : Lorsqu’un locataire quitte votre logement, assurez-vous qu’il remplisse ses obligations de nettoyage avant de reprendre les clés.
• Prévoyez un nettoyage professionnel si nécessaire pour garantir un standard optimal.
• Documentez l’état du logement : Prenez des photos et rédigez un rapport clair lors de la remise des clés.

En tant que propriétaire, garantir la propreté lors de la remise d’un logement n’est pas seulement une question de courtoisie, mais une obligation légale selon le droit du bail suisse. Ne pas respecter cette exigence peut entraîner des frais supplémentaires, des déconvenues pour le locataire et des différends juridiques.

Pour des conseils adaptés à votre situation, n’hésitez pas à consulter la CIV ou l’un de nos bureaux conseils.

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En Suisse, l’élaboration d’un contrat de bail est une étape essentielle pour tout propriétaire souhaitant louer un logement. Il s’agit d’un document soumis aux dispositions prévues par le droit du bail.

En tant que propriétaire, vous êtes juridiquement considéré comme la partie forte au contrat. Il est donc primordial de rédiger des clauses claires et précises, afin d’éviter toute ambiguïté. À défaut, en cas de litige, les clauses peu claires seront interprétées en faveur du locataire, considéré comme la partie faible au contrat.

Même si un contrat oral reste juridiquement valable, nous vous recommandons fortement d’établir un contrat écrit, détaillé et complet. Voici un survol des éléments indispensables à y faire figurer :

• Informations des parties : Identité complète du bailleur et du locataire, incluant l’état civil pour une prise en compte des règles de protection familiale.
• Description du logement : Adresse, type de bien, nombre de pièces, et mentions sur les dépendances ou places de parc.
• Loyer : Montant net et mode de facturation des charges (acomptes, forfaits, ou loyer tout compris) détaillés avec leurs avantages et limites.
• Frais accessoires : Liste obligatoire des frais facturables liés à l’usage de l’immeuble (chauffage, eau chaude, entretien, etc.), excluant certains coûts comme les frais d’assurance ou d’amortissement.
• Paiement et durée : Modalités de paiement et distinctions entre les contrats à durée déterminée ou indéterminée avec des règles précises sur les délais de résiliation.
• Garantie de loyer : Maximum de 3 mois de loyer (hors charges) pour les habitations, avec obligation de dépôt sur un compte bloqué au nom du locataire.
• Annexes obligatoires : Règles et usages locatifs du canton et éventuellement le plan des locaux.

Accédez à l’article complet et à une liste exhaustive des informations détaillées qui doivent figurer sur le contrat de bail, rendez-vous dans votre espace membre.

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